Съсобствеността на недвижим имот, било то апартамент, къща или земя, е често срещана юридическа фигура. Тя може да възникне по различни начини –通过 наследяване, в резултат на прекратен брак и останала съпружеска имуществена общност, чрез съвместна покупка и др. Макар съсобствеността да предполага общо управление и ползване на вещта съобразно дяловете, практиката често показва, че един от съсобствениците ползва целия имот лично, лишавайки останалите от възможността да упражняват своите права. В такива ситуации българското законодателство предвижда механизъм за защита на лишените от ползване съсобственици – правото на обезщетение. Ключова и абсолютно задължителна първа стъпка за реализирането на това право е отправянето на писмено поискване до ползващия съсобственик.
В тази статия ще разгледаме подробно правната уредба на обезщетението при съсобственост, ще акцентираме върху значението, съдържанието и формата на писменото поискване, както и последващите стъпки за получаване на дължимото обезщетение. Познаването на тези аспекти е от съществено значение за всеки съсобственик, чиито права са накърнени. Често спорове относно ползването на съсобствени имоти възникват след развод, което прави консултацията с опитен бракоразводен адвокат Росица Астакова или друг специалист по вещно право изключително важна.
1. Същност на съсобствеността и правото на обезщетение по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността
Съсобствеността е налице, когато правото на собственост върху една вещ принадлежи на две или повече лица. Всеки съсобственик притежава идеална част от общата вещ, а не реално обособена част от нея (освен ако не е трансформирана в етажна собственост).
- Право на ползване съгласно чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС): Основното правило е, че всеки съсобственик има право да си служи с общата вещ съобразно своето предназначение и по начин, който да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Това означава, че ако всички съсобственици желаят да ползват имота едновременно, те трябва да се споразумеят за начина на ползване.
- Право на обезщетение съгласно чл. 31, ал. 2 от ЗС: Този текст е от фундаментално значение за темата. Той гласи: „Когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.“ От тази разпоредба произтичат няколко важни извода:
- Лично ползване: Обезщетение се дължи, когато един или няколко съсобственици ползват имота лично за свои или на семейството си нужди. Ако имотът се отдава под наем на трети лица, тогава се прилагат правилата за разпределение на гражданските плодове (наема) съобразно дяловете (чл. 30, ал. 3 ЗС), а не обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС.
- Лишаване от полза: Другите съсобственици трябва да са лишени от възможността да ползват имота съобразно своите идеални части.
- Писмено поискване: Обезщетението се дължи от деня на писменото поискване. Това е ключов момент, тъй като без такова поискване, дори имотът да е ползван лично от един съсобственик в продължение на години, той не дължи обезщетение за минал период преди поискването.
Разбирането на тези законови постановки е първата стъпка към защита на вашите права. Един добър бракоразводен адвокат или специалист по вещно право може да разясни нюансите на закона във вашата конкретна ситуация.
2. Писменото поискване – съдържание, форма и значение за стартиране на правото на обезщетение
Писменото поискване е едностранно волеизявление на лишения от ползване съсобственик, с което той официално заявява на ползващия съсобственик искането си за заплащане на обезщетение. То има конститутивно действие, т.е. от момента на получаването му от ползващия съсобственик възниква неговото задължение да плаща обезщетение.
- Защо е задължително писменото поискване? Законът изрично го изисква. Устни разговори, молби или възражения нямат правната сила на писменото поискване и не могат да породят задължение за плащане на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС. Писмената форма гарантира сигурност и доказуемост.
- Съдържание на писменото поискване: За да бъде ефективно, писменото поискване следва да съдържа най-малко следната информация:
- Данни за изпращача (лишения съсобственик): Име, адрес, ЕГН/ЛНЧ.
- Данни за получателя (ползващия съсобственик): Име, адрес, ЕГН/ЛНЧ.
- Описание на съсобствения имот: Адрес, вид на имота (апартамент, къща, УПИ и др.), идентификатор (ако е наличен).
- Указване на идеалните части на всеки от съсобствениците.
- Констатация, че имотът се ползва лично и изцяло от адресата на поискването.
- Ясно и недвусмислено искане за заплащане на обезщетение за лишаването от ползване на съответната идеална част от имота.
- Начална дата, от която се претендира обезщетението: Това е датата на получаване на писменото поискване от ползващия съсобственик.
- Предложение за размер на обезщетението (по желание): Може да се посочи конкретна сума, базирана на предполагаемия среден пазарен наем, съобразно идеалната част.
- Дата на съставяне и подпис на изпращача.
- Форма и начин на връчване: Законът изисква „писмено“ поискване, но не конкретизира начина на връчване. За максимална доказуемост обаче е силно препоръчително да се използва един от следните начини:
- Нотариална покана: Това е най-сигурният начин. Нотариусът удостоверява съдържанието на поканата и нейното връчване на адресата, което има официална доказателствена сила.
- Препоръчано писмо с обратна разписка: Обратната разписка удостоверява датата на получаване. Важно е да се запази копие от самото писмо и товарителницата.
- Връчване лично срещу подпис: Ако отношенията позволяват, може да се връчи лично, като получателят удостовери получаването с подпис и дата върху копие на поискването. Този начин обаче е по-уязвим при оспорване.
Изготвянето на юридически издържано писмено поискване е от съществено значение. Адвокат Астакова може да окаже професионално съдействие както при написването на самото поискване, така и при избора на най-подходящия начин за неговото връчване, за да се гарантира неговата доказателствена стойност.
- Значение на писменото поискване:
- Поражда задължение за плащане на обезщетение от датата на получаването му.
- Служи като официално уведомление до ползващия съсобственик.
- Е ключово доказателство в евентуален бъдещ съдебен процес.
- Прекъсва неформалните уговорки или търпимост относно ползването.
3. Определяне, изчисляване и събиране на обезщетението след писменото поискване
След като писменото поискване е надлежно връчено, възниква въпросът за размера на обезщетението и начина на неговото събиране.
- Основа за изчисляване на обезщетението: Обезщетението по чл. 31, ал. 2 ЗС се определя на базата на средния пазарен наем, който би могъл да се получи за ползването на целия съсобствен имот за съответния период. Това е сумата, която лишеният от ползване съсобственик би получил, ако имотът беше отдаден под наем и той получаваше своята част от наема.
- Размер на дължимото обезщетение: Конкретният размер на обезщетението, което се дължи на лишения от ползване съсобственик, е пропорционален на неговата идеална част от съсобствеността. Пример: Ако средният пазарен наем за целия имот е 800 лв. на месец, а лишеният съсобственик притежава 1/2 идеална част, то той има право на обезщетение в размер на 400 лв. на месец (800 лв. x 1/2).
- Доказване на размера на средния пазарен наем: В случай на спор, размерът на средния пазарен наем може да се докаже чрез:
- Оферти от агенции за недвижими имоти.
- Обяви за подобни имоти в същия район.
- Данни от специализирани сайтове.
- Най-често, при съдебен спор, се назначава съдебно-оценителна експертиза, която дава заключение за размера на средния пазарен наем за процесния период.
- Доброволно плащане: В идеалния случай, след получаване на писменото поискване, ползващият съсобственик започва доброволно да заплаща дължимото обезщетение.
- Съдебно събиране на обезщетението: Ако ползващият съсобственик откаже да плаща обезщетение, лишеният от ползване съсобственик може да предяви иск по чл. 31, ал. 2 ЗС пред районния съд по местонахождение на имота.
- Давност: Тъй като обезщетението представлява периодично плащане, за всяка месечна вноска тече отделна петгодишна давност. Това означава, че можете да претендирате обезщетение за период до 5 години назад от датата на предявяване на иска, но не по-рано от датата на писменото поискване.
- Иск за бъдеще време: В рамките на същото дело може да се поиска осъждане на ползващия съсобственик да заплаща обезщетение и за бъдеще време, докато трае личното ползване или до прекратяване на съсобствеността.
- Разноски: При успешен изход на делото, ползващият съсобственик ще бъде осъден да заплати и направените от ищеца разноски (държавни такси, адвокатски хонорар, възнаграждение за експертиза).
Воденето на такъв съдебен процес изисква специфични правни познания и опит. Експертизата на бракоразводен адвокат Росица Астакова, която има опит в разрешаването на имуществени спорове произтичащи от съсобственост, може да бъде от решаващо значение за успешния изход на делото.
Заключение: Не пренебрегвайте писменото поискване!
Писменото поискване е не просто формалност, а абсолютно задължителна и ключова първа стъпка за реализиране на правото на обезщетение от съсобственик, който лично ползва целия общ имот. То поставя началото на периода, за който се дължи обезщетение, и служи като важно доказателство. Правилното му изготвяне и връчване са от съществено значение за защитата на вашите имуществени права.
Ако се намирате в ситуация, при която друг съсобственик ползва общия ви имот, а вие сте лишени от тази възможност, не се колебайте да потърсите професионална правна помощ. Един добър бракоразводен адвокат или специалист по вещно право ще ви консултира относно вашите права, ще съдейства за изготвянето и изпращането на писмено поискване и при необходимост ще ви представлява в съда за получаване на справедливо обезщетение.